不動産売買をする際に、不動産会社に対して支払う必要がある仲介手数料。
注文住宅の場合は必要なのでしょうか。また仲介手数料は法律で定められているのでしょうか。一つひとつを把握しておくだけで、納得した取引ができるはずです。
今回は、仲介手数料とは？その上限や計算例、注文住宅の場合の注意点を解説します。
不動産売買にかかる仲介手数料
戸建てやマンション、土地といった不動産の売買には、不動産会社を通して売却や購入することをイメージする人がほとんどと思います。
厳密には、自分自身で直接不動産売買をし取引することは可能です。しかし、額が大きく、登記といった制度があるなど独特なため、不動産取引に精通していない限り、不動産会社へ依頼することが一般的なのです。
不動産売買とは？不動産仲介が必要な理由
不動産を売りたいという「売主」と、買いたいという「買主」。
その間に立って契約を成立させる役割が、不動産仲介会社の「仲介」としての役割です。
媒介契約
媒介契約を結ぶことで不動産取引が始まります。
売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結び、不動産仲介会社は買主を探す売却活動をします。この売却活動のための媒介契約には種類があります。
一方で買主も不動産仲介会社と媒介契約を結び、土地などの売買を行います。
物件購入を申し込み、契約条件が整った状態での契約ですので、土地など不動産物件に対する問い合わせや現地見学の時点で媒介契約を結ぶことは基本的にありません。
仲介手数料は成功報酬
仲介手数料は売買契約が成立した場合に発生するものです。そのため、不動産の契約が成立しなかった場合（無効や取消）には、手数料は発生しません。
仲介手数料に含まれるもの
売却物件の販売促進をするための費用や売主と買主の契約条件の調整、契約書の作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどが、仲介手数料には含まれます。
不動産売買における仲介手数料の上限額
不動産売買における仲介手数料には、上限額が定められています。
その上限額を超える仲介手数料を請求した場合には法令違反になります。
上限額
【取引物件価格（税抜）・・・仲介手数料の上限】
・４００万円超・・・取引物件価格（税抜）×３％＋６万円＋消費税
・２００万円～４００万円以下・・・取引物件価格（税抜）×４％＋２万円＋消費税
・２００万円以下・・・取引物件価格（税抜）×５％＋消費税
上記のように上限は定められています（上記は、速算式になります）。下限額の設定はされていません。
そのため、上限までの費用は不動産会社で自由に設定することができます。
計算例
【売買価格（税抜）／仲介手数料の上限／消費税１０％を含む】
２，０００万円／６６万円／７２万６，０００円
売買価格が２，０００万円（税抜）の場合は、
２，０００万円×３％＋６万円のため、仲介手数料の上限では６６万円（税抜）になります。
増える空き家
国土交通省では、２０１８年の法令改正をし、４００万円以下の低廉な空家等の土地または建物を売る場合は、仲介手数料の上限額が１８万円＋消費税となる特例が施行しました。
総務省統計局のデータによると、居住世帯のない住宅のうち空き家は８４６万戸で空き家率としては１３．６％という結果になり、総住宅数に占める空き家の割合は過去最高となっています。
注文住宅での仲介手数料などの注意点
不動産取引を不動産会社と行う際に、必ず確認しておくべき項目があります。
それは、「取引態様」です。
不動産会社は仲介のみならず、さまざまな立場があり、関わっているためです。
取引態様を確認する
取引態様は、不動産広告に必ず記載されます。宅建業法の規定でその明示を義務付けられています。
特に注文住宅では、
土地は仲介で、建物は売主に依頼する場合や、
土地も建物も売主の場合
（セミオーダーといった建築条件付き土地にみる不動産デベロッパー）、
建物は売主だが土地は販売代理で、土地売主が別で存在する場合
（この場合は建物売主・土地販売代理である会社が窓口になることが一般的）など、
一概に不動産会社がすべて仲介会社だとはいえません。
売主
不動産会社が所有している物件を販売する場合で、仲介手数料は不要です。
販売代理
売主より委託を受け、代理権が与えられている不動産会社です。
売主に代わって販売から契約まで取引を行います。
仲介手数料は、買主の場合は不要であるケースが一般的ですが、直接確認しましょう。
不動産売買における仲介手数料以外でかかる費用とは？
買主が、仲介手数料以外でかかる費用は、
「税金」に関わる印紙税・所得税・住民税や、
「契約」するために必要な、手付金、頭金、登記費用、住宅ローン借入費用、
「入居」するために必要な引っ越しのための費用などが挙げられます。
まとめ
今回は、仲介手数料の上限や注文住宅の場合の注意点を解説しました。
マイホーム探しには、地元をよく知っている工務店や不動産会社など、信頼できる会社との取引が必要です。
空間工房LOHASは、静岡・富士山嶺の気候風土を生かし、富士ひのきや天然素材にこだわった高性能で自然環境や住まう人に優しい家づくりをしている静岡県の工務店で、これまで注文住宅としては２００棟以上建てた実績があります。
土地選びやローン、設計など、どんなことでも結構ですので、まずは、お気軽にご相談ください。
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