実家を二世帯住宅にしたいけれど、建て替えとリフォームのどちらがよいのか、悩んでいませんか？
リフォームにすれば費用を抑えられると思うものの、不便さがあるのではないか心配な方もいるでしょう。それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで、しっかり比べて検討できれば安心ですよね。建築費用以外でも中長期的に必要なお金についてもしっかり理解して、建て替えとリフォームのどちらがあっているか選んでください。家族みんなが喜ぶ二世帯住宅で、快適に暮らせる家づくりを叶えましょう！
Contents
二世帯住宅に建て替えるのは損？
人生の「三大資金」をご存じでしょうか？
- 住宅資金
- 教育資金
- 老後資金
この3つの支出を指しており、生涯で必要な大きな費用といわれています。二世帯住宅の計画は、子育て・介護をふくめた場合が多く、人生に必要な大きなお金をまとめて考えなければなりません。元々の住宅に手を加えるリフォームに比べて、ゼロから作り直す建て替えは費用もかさみそうですよね。ここではまず、二世帯住宅の建て替えに必要な費用を詳しくみていきたいと思います。
建て替えにかかる費用には何がある？
二世帯住宅に限らず、建て替え工事には次の費用がかかります。(金額は目安です。状況によって変動するため、依頼業者に見積りをしてもらってください。)
- 解体費：約2～8万円/坪
- 地盤調査費：約6～25万円
- 地盤改良費：約3～7万円/坪
- 基礎工事費用：約3～5万円/坪
- 建築費用：中部圏平均 約3515万円(※)
実家の建て替えであれば土地は親名義で所有済みのケースが多く、その分の予算は抑えられます。しかし建て替えは基本的に、再度基礎を作り直す必要があり、安くはない費用がかかります。また玄関やリビングダイニング・水回り設備などを共有する「完全同居型の間取り」以外では、設備類がそれぞれ二世帯分必要です。そのため、一般的な住宅よりも建築費用が高額になる傾向があります。
※建築費用参照：公益社団法人全国宅地建物取引業界連合会2017年アンケート
仮住まい先の賃貸料
リフォームであれば、そままま暮らしながら、段階的な工事を進める方法もあります。また数日程度の工事であれば、家具・家財はある程度そのまま置いた状態で、ホテル泊で済ませられるかもしれません。しかし建て替えとなると、家を解体し工事を行うあいだ、もともと住んでいた世帯は一時的に仮住まいへの引っ越しが必須となります。工事は半年から1年ほどかかるため、その分の仮住まい先の賃貸料が必要です。賃貸住宅は原則的に長期間の契約を求められることが多く、短期間での賃貸は割高傾向です。
また、建て替え前の住居から仮住まい先、仮住まい先から建て替え後の新築住居へ、2回分の引っ越し代も準備しましょう。ひとつの世帯が引っ越すため、相当量の荷物があると思います。建て替えを機に家具・家財を処分するケースもありますが、処分費がかかります。仮住まい先に荷物を置く十分なスペースが取れない場合は、家財・家具を倉庫に預かってもらうサービスの利用もおすすめです。引っ越し会社・トランクルームサービス業者・貸しコンテナレンタル業者に依頼してください。諸々の費用をトータルすると、100万円以上かかる可能性もあります。建築にかかる費用ではありませんが、あらかじめ視野にいれた資金計画をしましょう。
二世帯住宅でリフォームより建て替えがよいケースは？
リフォームのメリットは、コストを抑えられる・工期が短いなどの点です。しかし建物によっては大掛かりな改修が必要となり、想定より費用がかかるケースもあります。そもそも、再建築不可物件(※)の場合は建て替えができないため、あらかじめ確認が必要です。では、リフォームより建て替えがよいケースとはどのようなときでしょうか。
※再建築不可物件：現状の家を解体して更地にすると、同じ場所に新たな家を建築できない土地のこと
元の建物が古い場合
実家が建てられた年代によっては、耐震補強が必要になります。具体的には、1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が見直されたタイミングが挙げられるでしょう。それ以降に建てられた家でも、基準を満たしていない可能性もあります。さらに大きな地震を経験していると、ゆがみが生じているかもしれません。安心して生活するためにも、築年数15年から20年を目安に、耐震診断の受診をおすすめします。
リフォームの際に耐震基準が足りていない場合は、建物に補強工事をする必要があります。耐震補強工事は、増築や設備の増設にくらべても高額になるため、想定を大きく超える費用がかかるケースも考えられます。2011年の東日本大震災や、2016年の熊本地震など、全国の場所を問わず、大きな地震が発生しています。また台風や豪雨などの災害も、住宅に甚大な損害を与える可能性があります。そのため、実家が古い建物の場合は、安全性能の高い住宅に建て替えるとよいかもしれません。
自由な間取りを考えたい
自由な間取りを考えるなら、建て替えが向いています。リフォームでは、増築・増設がメインとなり、元々の間取りを大きく変えにくいでしょう。建て替えであれば、更地に新しい家を建てるため、暮らしやすい間取りを一から考えられます。古い間取りでは不便に感じる点を改善し、子育てや介護などの目的にあわせた間取りの検討が可能です。
親の介護を視野に入れているのであれば、外出をしやすいようにガレージや玄関に近い位置に寝室を設ける、段差をなくし廊下を広くするなどのバリアフリー化もあらかじめ設計できます。また、二世帯住宅では双方のプライバシーを確保できるかどうかも、快適な生活には重要なポイントです。上下階に世帯を分けた場合、玄関や設備をすべて別にする完全分離型であっても、お互いがストレスを感じるケースも考えられます。例えば親世帯と子世帯では生活時間帯が異なるかもしれません。親世帯の寝室の上に、リビングや子ども部屋・トイレがあると、足音や水が配管を流れる音がうるさいといった悩みが生まれます。建て替えであれば、動線を考えたプランを計画できるでしょう。
二世帯住宅の建て替えで建築費を抑える方法は？
建て替えにした場合でも、できれば建築費は抑えたいですよね。では、建て替えでも予算を抑える方法を考えたいと思います。
シンプルな間取りタイプにする
二世帯住宅には、次の3つの間取りタイプがあります。
- 完全同居型：玄関・リビング・ダイニング・キッチン・水回りなどを共有した間取り
- 部分共用型：玄関など一部の設備を共有しながらも、生活空間は各世帯にそれぞれ設ける
- 完全分離型：玄関をはじめとした、すべての設備を分けた間取りの二世帯住宅を指しています
お互いに自立した生活をしたい場合は、部分共有型・完全分離型がおすすめです。しかし、キッチン・水回りなどの設備をそれぞれの世帯に設けなければいけないため、その分建築費用が高くなります。完全同居型であれば玄関や設備だけでなく、リビングダイニングも共有するため、設備や部屋数を増やさずに済みます。家全体のサイズが小さくなる分、建築費用を抑えられるでしょう。
補助金や減税を利用する
家を建てるにあたり、国や自治体の補助金制度や減税制度を活用して、予算を抑える方法もあります。たとえば、空間工房LOHASのある静岡県富士市には、子育て世代で二世帯住宅を含む、多世代同居に適用される支援制度があります。
富士市多世代同居・近居支援奨励金(記事公開時点)
「子育て世代の負担軽減及び高齢者の安全・安心な暮らしの確保を図るため、多世代で新たに同居・近居するための住宅取得又はリフォーム工事に対し、補助を行っています。「新たに同居・近居」とは：現に同居・近居のいずれもしていない状態から同居・近居することをいいます。」（引用：富士市）
また二世帯住宅に限らず、高気密・高断熱住宅のような省エネ住宅に改修をおこなった際の減税支援制度に該当するかもしれません。
省エネ改修に関する特例措置(記事公開時点)
「性能向上リフォームを推進することで、省エネ性に優れた良質で次の世代に資産として承継できるような住宅ストックを形成するための制度です。一定の省エネ改修工事を行った場合、改修後居住を開始した年の所得税額が一定額控除されます。」（引用：国土交通省）
このような支援制度は多種多様で、それぞれ細かな要件が定められています。素人判断では分かりにくい点もあるので、専門家に相談するとよいでしょう。
【関連コラム】二世帯住宅にリフォーム？間取りや税金対策をしっかりと計画しよう
将来的なメンテナンス費用を減らす工夫
家は建てたあとにも長い間にわたり、メンテナンスが必要です。せっかく建て替えても、また数十年後に改修が必要になるようではいけません。そこで長い期間にわたって使用できる「長期優良住宅」として認定されるような、優れた家づくりを行いましょう。長期優良住宅とは、2009年6月にスタートした制度です。産業廃棄物やCO2の削減・森林保護による環境対策を目的とし、国民の経済負担を軽減させるための補助金やローン控除などの施策もあります。
長期優良住宅に必要な要素は、簡単に解説すると次のとおりです。
- 耐久性：何世代にもわたって住み継いでいけるような構造・骨組み
- 耐震性：大規模詩人でも倒壊しにくく、損害が少なくても住む
- 維持管理・更新の容易性：耐用年数の比較的短い内装や設備のメンテナスがしやすい
- 可変性：居住者のライフスタイルに合わせて間取りの変更ができるなど
- バリアフリー性能：廊下の十分な広さの確保、介護設備増設のしやすい設計
- 省エネルギー性能：断熱性能など
空間工房LOHASの考える「長期優良住宅」については、コチラをご参照ください。
高気密・高断熱住宅にして光熱費を下げる
高気密・高断熱の住宅は、エアコンなどの冷暖房設備の効きがよくなります。その分、日常的な光熱費を削減できるでしょう。しかし住宅の性能が高いとはいえ、間取りや使い方次第で思っているより光熱費がかかるケースもあります。夏場は外からの太陽光をシャットアウトする遮熱効果の高く、冬場は室内の熱を外に逃がさない効果があるカーテンを併用するなどの工夫をしてください。シンプルな間取りにするとより効果があがると考えられています。リフォームによる増築は構造や間取りが複雑になりやすいが、建て替えであればあらかじめシンプルにできるのでより効果があるかもしれません。
【関連コラム】エアコン1台で快適な高気密高断熱住宅をつくるには？夏と冬の使い方を富士市の工務店が解説
節税対策もきっちりと。二世帯住宅で決めておくべき「費用分担」
二世帯住宅を建てるにあたり、家族で費用をどのように分担しておくかはとても重要な問題です。親子とはいえ、お金の問題は後々トラブルになりやく、状況次第では同居ができない事態になる場合もあります。二世帯住宅で、両世帯が気持ちよく暮らすためにも、費用分担についてはきちんと話し合って決めておくようにしましょう。トラブルを引き起こさない様に、お金の問題に詳しい専門家への相談も検討してください。
建築までにかかる費用
まず一番大きな費用といえば、建て替えにかかる工事費用です。先に述べたとおり、住宅を建て替えるには、解体費・地盤調査改良費・基礎工事費・建築費用に加え、仮住まい先の賃料などさまざまなお金が必要です。完全分離型のように、玄関や設備も分かれている間取りでも、基礎や屋根などは共有部となります。厳密に一つひとつの部材を分割しての計算もできないため、親世帯・子世帯での費用分担の線引きをしっかりしなければいけません。
光熱費
新居での生活がスタートしたあとにも、同居をするうえで必要な費用があります。例えば、共用部の光熱費や生活に関わるお金です。とくに完全同居型の間取りの場合は、光熱費を分けて計算するのは難しくなります。基本的には親世帯が負担して、子世帯から月々いくらか決めて親に支払うなどのルールを決めるとよいでしょう。子育てサポートや介護など、人的要素としての相互支援には費用はかからないかもしれません。しかし双方に負担がかかり、ストレスになることです。お互いに依存しすぎないように、外部支援サービスを併用するなどの工夫をするようにしましょう。
固定資産税
固定資産税とは、土地や住宅などの不動産所有物にたいして課される税金をいいます。毎年1月1日に、市町村から所有者に納税通知書が送られます。新築の場合は、土地・建物のいずれもが課税対象です。固定資産税の対象は、キッチンなどの設備も含まれるため、親世帯・子世帯それぞれに設備がある場合は、税金が高い傾向があります。二世帯住宅では、間取りタイプや共有部の面積によって減税対象になるため、節税を考えたうえでの設計も検討しましょう。
相続税・贈与税
「贈与税」は、生きているうちに財産を渡すときに発生します。親から子、子から親、いずれの場合にもかかる税金です。また相続税は、親族が亡くなったときに財産を受け継ぐ際に発生する税金です。二世帯住宅では、土地・建物の名義が親になっていれば、それぞれを引継ぐ場合にかかります。前述の固定資産税も、相続人に引き継がれます。親名義で新築した住宅を子に引き継ぐ際には、生前であれば贈与・死後には相続となり、いずれも税金が課せられます。財産相続は、土地・家屋を含め複雑です。兄弟など相続権のある親族がいる場合は、その分配でトラブルになるケースも多いため、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。
二世帯住宅に建て替えるなら、将来性を考えた計画をしよう。
家族の幸せを願って二世帯住宅の建て替えをしたものの、想像以上に費用がかかり大変だったり、双方のストレスでトラブルになったりする可能性もゼロではありません。建て替えとリフォームでは、それぞれにメリット・デメリットがあるので、ライフスタイルや予算にあわせて、どちらがよいかをしっかり検討してください。空間工房LOHASでは、家づくりにかかるお金の心配にもご相談を承っています。富士山周辺の車で1時間圏内で、検討中の二世帯住宅が、建て替えとリフォームどちらがよいかお悩みの方は、空間工房LOHASへご相談ください。
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家を建ててからかかるお金で、
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今までで200棟住宅を建築してきたLOHAS社長の寺﨑が
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